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Union Civique des Contribuables
Citoyens de Franche-Comté

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COMMENT EST ETABLIE LA VALEUR LOCATIVE ?

Au cours de l’année 1970 les propriétaires ont été invités à souscrire des déclarations spécifiques selon les types d’immeubles.

Dans chaque commune, pour les grandes villes pour chaque secteur, une commission communale des impôts directs et l’administration ont déterminé des locaux de référence qui sont utilisés par comparaison pour classifier les différents immeubles dans 8 catégories. (voir tableau). La complexité du tableau laisse une large part de liberté d’appréciation qui peut être utilisée de façon plus ou moins équitable.

Les nouvelles constructions, qui doivent être déclarées au cadastre par le propriétaire dans les 90 jours après la fin des travaux, font l’objet d’une évaluation par comparaison dans les mêmes conditions par la commission communale qui est composée d’élus et de contribuables proposés par le maire. Cette commission peut aussi procéder à des revalorisations d’offices à son initiative pour introduire les travaux d’amélioration qui n’ont pas à être déclarés !!!

La surface pondérée est obtenue en appliquant à la surface réelle différents coefficients correctifs (d’importance, d’entretien, de situation ...) auxquels s’ajoutent des équivalents superficiels pour les éléments de confort.

La valeur locative est obtenue en multipliant le tarif communal de 1970 de la catégorie par le nombre de mètres carrés de la surface pondérée de l’immeuble et par un coefficient d’actualisation spécifique à chaque département.

Pour le calcul de la surface pondérée, la maison est divisée en deux parties :

La partie principale qui comprend les pièces principales, (salle à manger, cuisine, chambre à coucher) leurs dégagements affectés exclusivement à l’habitation (salle d’eau, office, entrée, vestibule, couloir intérieur, loggia …)

La surface réelle de la partie principale est affectée d’un coefficient d’importance variable selon les catégorie et les types d’immeubles (maison particulière ou immeuble collectif).

Ci dessous le tableau concernant les maisons particulières à usage exclusif. Il est différent pour les immeubles collectifs.


Catégories foncières

Coefficient des 20 premiers M2

De 20 M2 à :

Coefficient

Coefficient pour les M2 suivants

1ere catégorie
2e catégorie
3e catégorie
4e catégorie
5e catégorie
6e catégorie
7e catégorie
8e catégorie

3,00
2,50
2,10
1,70
1,45
1,30
1,20
1,10

400
320
240
160
110
80
60
40

0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90

 

 

0,75

Les éléments secondaires : incorporés à la maison ou en construction annexe (garage, buanderie, chaufferie, cellier, cave, grenier, terrasse …). sont affectés d’un coefficient de pondération variable compris entre 0,2 et 0,6 destiné à tenir compte de la valeur d’usage du local. Selon le centre des impôts fonciers de Besançon, ces coefficients, qui ne sont pas formalisés, laissent une liberté d’appréciation !!!

Nota : "Les éléments de pur agrément" telles les piscines fixes font l'objet d'un décompte spécifique avec des barèmes qui leurs sont propres.

Sur cette surface corrigée vont être appliqués des correctifs « d’ensemble » :

-  Etat d’entretien de la construction qui se matérialise par un  coefficient multiplicateur qui varie de 0,80 (construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties) à 1,20, (Construction n’ayant besoin d’aucune réparation).

- Dans certaines communes viennent s’ajouter un coefficient de situation générale voire de situation particulière qui s’ajoutent au précédent. Ils varient de - 0,10 à + 0,10 .

A cette surface nette ainsi obtenue s’ajoutent les équivalents superficiels suivants :

- Eau courante : 4 M2
- Gaz en installation fixe : 2 M2
- Electricité : 2 M2
- Par baignoire : 5 M2
- Par receveur de douche ou bac à laver : 4 M2
- Par WC : 3 M2
- Raccordement à l’égout : 3 M2
- Vide ordures : 3 M2
- Par pièce bénéficiant du chauffage central : 2 M2.

Cette présentation succincte de « l’usine à gaz » qui est à la base de votre fiscalité ne doit pas vous rebuter, mais au contraire vous inciter à savoir si vous payez bien ce que vous devez !

Si vous avez constaté de fortes augmentations de vos impôts locaux ou que vous pensez qu’ils sont trop élevés au regard d’autres contribuables, vous avez la possibilité de vérifier, et éventuellement contester, cette valeur locative cadastrale.

Les modalités de calcul présentées précédemment permettent de connaître les points à contrôler et éventuellement à contester :

- la catégorie dans laquelle la propriété a été classée. Une surqualification a une double incidence. Elle agit sur la surface pondérée et sur le prix du M2 ! Pour le cas particulier de ma maison qui passe de 5 à 4,5 la surface pondérée augmente de 12 M2 et le prix du M2 passe de 3,05€/M2 à 3,35€/M2.

- une surévaluation du coefficient d’entretien. (Son incidence est aussi très importante. Si vous êtes évalué à 1,2 au lieu de 1,1, votre surface corrigée est augmentée de 10% !)

- une surévaluation du coefficient d’environnement qui a peut être évolué de façon négative au cours du temps, (nuisances sonore, olfactive … )

- Le calcul de la surface pondérée dont la base a peut être été mal déclarée par le propriétaire, (les documents ne sont pas très simples et comportent des ambiguïtés) avec des coefficients inadaptés à l’état et à l’usage des espaces concernés.

- des modifications du bâti telle la suppression des vides ordures …

La valeur locative cadastrale peut être contestée non seulement par le propriétaire, mais encore par chacun des occupants imposés à la taxe d’habitation.

 


 

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